L’abattement pour durée de détention ne progresse pas de la même manière pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Il commence au-delà de la cinquième année selon les règles actuelles.
L’exonération totale est acquise après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une vente entre ces deux échéances peut donc rester soumise aux prélèvements sociaux.
Vérifiez la date exacte d’acquisition figurant dans l’acte et demandez au notaire une simulation nette. Quelques mois de détention supplémentaires peuvent modifier l’abattement, mais doivent être comparés aux coûts de conservation du bien.
Deux impôts, deux rythmes
La plus-value sert à calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Après la cinquième année, chacun applique son propre barème. L’un conduit à l’exonération après 22 ans, l’autre après 30 ans.
Il est donc possible de ne plus payer d’impôt sur le revenu tout en restant redevable de prélèvements sociaux. Dire seulement « exonéré après 22 ans » est incomplet.
Exemple de décision
Un propriétaire envisage de signer peu avant un anniversaire de détention. Il demande deux simulations : vente immédiate et vente après le palier. Il compare l’économie aux intérêts, charges, taxe foncière, assurance et risque de baisse du prix.
Reporter la vente n’est rationnel que si l’économie dépasse le coût et le risque de l’attente.
Points à contrôler
- date juridique d’acquisition ;
- succession, donation ou partage éventuel ;
- durée exacte jusqu’à la cession ;
- abattement distinct des deux composantes ;
- surtaxe éventuelle.
Le tableau final sera repris du formulaire en vigueur au jour de la vente.
Ne pas oublier la surtaxe et le revenu fiscal de référence
La durée réduit la base, mais une plus-value encore élevée peut supporter la surtaxe. La fraction imposable reportée sur la déclaration peut également augmenter le revenu fiscal de référence et affecter certains droits ou contributions.
Une simulation nette doit donc afficher impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, surtaxe et conséquences déclaratives. Le taux de 19 % pris isolément est insuffisant.
Pour plusieurs acquisitions successives, travaux d’agrandissement ou parts indivises achetées à des dates différentes, le calcul de durée peut se complexifier. Donnez tous les actes au notaire.
Repère temporel : cet article s’appuie sur les sources officielles disponibles au 19 juillet 2026. Les valeurs propres à la campagne 2027 ne sont présentées comme définitives que lorsqu’elles ont été publiées officiellement.
Deux durées pour deux prélèvements
La plus-value immobilière bénéficie d’abattements selon la durée de détention, mais le rythme diffère entre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. L’exonération totale est historiquement atteinte après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Ces règles doivent être confirmées pour l’opération.
Calculer la durée
La durée part en principe de la date d’acquisition jusqu’à la cession, par années pleines. Donation, succession, démembrement ou construction sur terrain acquis antérieurement demandent une analyse du point de départ.
Exemple fictif : un bien détenu 23 ans peut être exonéré d’impôt sur la plus-value mais encore supporter des prélèvements sociaux après abattement. « Plus de 22 ans » ne signifie donc pas toujours zéro fiscalité.
Base avant abattement
Reconstituez prix de vente, prix d’acquisition, frais et travaux admis. Le notaire calcule généralement l’impôt lors de la vente, mais fournissez factures et dates. Comparez forfaits et frais réels lorsque le texte le permet.
Dossier
Conservez acte d’achat, succession éventuelle, travaux, diagnostics et projet du notaire. Vérifiez surtaxe des plus-values élevées et exonérations spécifiques avant signature.
Sources contrôlées le 19 juillet 2026. Pour une démarche effectuée en 2027, la notice et les formulaires officiels du millésime concerné prévalent si une valeur ou une procédure a évolué.