Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire aux recettes lorsque les conditions sont remplies. Au régime réel, vous détaillez les charges déductibles sur la déclaration 2044.
Comparez loyers, intérêts d’emprunt, assurance, gestion, taxe foncière, travaux et charges de copropriété sur plusieurs années. Le réel peut être favorable avec de fortes charges, mais l’option vous engage et toutes les dépenses ne sont pas déductibles.
Vérifiez aussi les exclusions du micro-foncier liées à certains biens ou dispositifs. Conservez un calcul séparé par logement et ne confondez pas location nue et meublée.
Le micro-foncier en pratique
Le micro-foncier s’applique lorsque le foyer remplit les conditions et que ses recettes brutes foncières ne dépassent pas le seuil annuel. L’administration applique un abattement forfaitaire ; vous ne déduisez pas ensuite les intérêts, travaux ou taxes un par un.
Ce régime simplifie la déclaration, mais l’abattement peut être inférieur aux charges réellement supportées. Au 19 juillet 2026, les valeurs et documents propres à la campagne 2027 ne sont pas encore tous officiels ; aucune donnée 2027 non publiée n’est présentée ici comme définitive.
Le régime réel
Au réel, le propriétaire déclare les loyers et détaille les charges admises : frais de gestion, assurances, intérêts, taxe foncière hors part récupérable, charges de copropriété et travaux selon leur nature. Les dépenses de construction ou d’agrandissement ne se déduisent pas comme de simples réparations.
Le résultat peut devenir déficitaire. Son imputation sur le revenu global ou sur les revenus fonciers futurs dépend de l’origine du déficit et des conditions de conservation de la location.
Exemple fictif sur plusieurs années
Un logement produit 9 000 euros de loyers. La première année, le propriétaire supporte 4 500 euros de charges admises à cause de travaux ; les années suivantes, seulement 1 500 euros. Le réel peut être favorable la première année, mais l’option l’engage pour une durée minimale. Il doit donc comparer toute la période, pas seulement le chantier.
Les nombres sont pédagogiques. La comparaison réelle doit intégrer le taux d’abattement, la déductibilité exacte des travaux et l’effet d’un éventuel déficit.
Les recettes à retenir
Partez des loyers encaissés et ajoutez les recettes imposables prévues par les règles. Les dépôts de garantie ne sont pas automatiquement des loyers, mais leur conservation pour couvrir des impayés ou dégradations peut changer leur traitement. Les charges payées par le locataire doivent être distinguées selon leur nature.
Les exclusions et pièges
Certains dispositifs fiscaux, monuments historiques ou propriétés particulières peuvent exclure le micro-foncier. La location meublée relève des BIC et non des revenus fonciers. Une détention via une société civile demande aussi de vérifier les conditions d’accès au micro.
Ne choisissez pas le réel uniquement parce que vous avez payé une grosse facture : qualifiez d’abord les travaux et retranchez les aides ou remboursements.
Une feuille de décision
Projetez loyers et charges sur au moins la durée de l’option. Calculez micro et réel année par année, puis ajoutez le coût administratif d’une 2044 et le suivi des déficits. Conservez factures, appels de copropriété, intérêts et calculs.
Sources contrôlées le 19 juillet 2026. Pour une démarche effectuée en 2027, la notice et les formulaires officiels du millésime concerné prévalent si une valeur ou une procédure a évolué.
Seuil et durée de l’option à actualiser.
Contrôle final
Après la simulation, vérifiez aussi l’effet des prélèvements sociaux et du taux marginal. Une économie de base imposable n’est pas égale au montant des charges. Si le réel crée un déficit, tenez un registre de son origine, de son imputation et du solde reportable. Archivez chaque déclaration 2044 utilisée pour suivre ce montant.