Les loyers encaissés constituent la base des recettes foncières. Un loyer impayé n’est pas déclaré comme s’il avait été reçu, tandis qu’une somme recouvrée plus tard est rattachée à l’année de son encaissement selon les règles de trésorerie.
Le dépôt de garantie n’est normalement pas une recette lors de sa réception s’il doit être restitué. La partie conservée pour couvrir un loyer ou une charge peut changer de nature. Indemnités d’assurance et subventions doivent aussi être examinées.
Rapprochez quittances, compte bancaire et décompte du gestionnaire. Documentez chaque somme inhabituelle au lieu d’appliquer douze fois le loyer du bail.
Suivre l’encaissement réel
Un tableau mensuel distingue loyer, provision, dépôt, indemnité et remboursement. Le relevé prouve la date ; le bail explique la nature.
Exemple
Décembre reste impayé puis est réglé en février. Le bailleur traite la somme selon son encaissement réel. S’il garde le dépôt pour couvrir le loyer, il documente cette affectation.
Subventions, indemnités, loyers d’avance et dépenses du locataire doivent rester sur des lignes séparées avec une note explicative.
Trois confusions courantes
Une provision pour charges reçue du locataire n’est pas analysée comme le loyer hors charges. Un dépôt remboursable n’est pas immédiatement un revenu. Une indemnité compensant un loyer peut toutefois suivre le traitement du revenu remplacé.
Et les loyers versés directement à la banque ? Ils restent encaissés pour votre compte même s’ils servent aussitôt à l’emprunt.
Et l’abandon d’une créance ? Il faut prouver la réalité de l’impayé et les démarches ; une faveur accordée à un proche peut être examinée différemment.
Le total annuel doit pouvoir être reconstitué à partir de douze lignes mensuelles et des événements exceptionnels.
Utiliser le gestionnaire sans perdre le contrôle
Le relevé annuel d’une agence facilite la déclaration, mais rapprochez-le du compte bancaire et du bail. Les frais de gestion peuvent être prélevés avant le virement : le montant net reçu n’est alors pas le loyer brut à déclarer.
En cas de garantie loyers impayés, l’indemnité peut remplacer un revenu locatif. Conservez le décompte indiquant période et nature.
À la fin, votre total doit expliquer la différence entre loyers théoriques, recettes imposables et trésorerie nette. Trois nombres différents, trois usages différents.
Repère temporel : cet article s’appuie sur les sources officielles disponibles au 19 juillet 2026. Les valeurs propres à la campagne 2027 ne sont présentées comme définitives que lorsqu’elles ont été publiées officiellement.
Loyers et charges
Déclarez les loyers encaissés selon le régime. Les provisions pour charges récupérables doivent être distinguées des recettes et de leur régularisation. Un loyer payé d’avance peut être imposable à l’encaissement selon les règles des revenus fonciers.
Dépôt de garantie
Le dépôt reçu à l’entrée n’est généralement pas un loyer tant qu’il reste destiné à être restitué. La fraction conservée pour couvrir un impayé ou une réparation peut devenir imposable selon sa nature. Gardez état des lieux, factures et décompte remis au locataire.
Impayés et assurances
Un loyer non encaissé n’est pas déclaré comme reçu, mais une indemnité d’assurance loyers impayés remplace le revenu et peut être imposable. Une indemnité de réparation suit le traitement de la dépense qu’elle finance.
Exemple fictif : 900 euros de dépôt sont conservés, dont 600 pour réparer une dégradation et 300 pour loyer impayé. Le propriétaire ventile les sommes et rapproche les travaux au lieu de déclarer ou d’exclure 900 euros en bloc.
Tableau annuel
Listez par mois loyer dû, encaissé, charges, impayé, assurance et dépôt conservé. Rapprochez banque, bail et quittances. Au micro, partez des recettes brutes prévues ; au réel, détaillez les charges séparément.
Sources contrôlées le 19 juillet 2026. Pour une démarche effectuée en 2027, la notice et les formulaires officiels du millésime concerné prévalent si une valeur ou une procédure a évolué.