La plus-value brute part de la différence entre prix de cession corrigé et prix d’acquisition corrigé. Certains frais d’acquisition et travaux peuvent majorer le prix d’achat selon des montants réels justifiés ou des forfaits lorsque leurs conditions sont remplies.
Rassemblez acte d’achat, factures d’entreprises, diagnostics et frais liés à la vente. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers ou inclus dans un dispositif fiscal ne doivent pas être comptés une seconde fois.
Transmettez les documents au notaire avant la signature. Le gain fiscal dépend de la preuve, de la date et de la nature des dépenses, pas du simple montant dépensé.
Du prix signé à la plus-value
Le prix de cession peut être diminué de certains frais supportés par le vendeur. Le prix d’acquisition peut être augmenté des frais d’achat et travaux admis. La différence donne la plus-value brute avant abattement de durée.
La réglementation peut proposer des forfaits sous conditions. Il faut comparer forfait et dépenses réelles sans les cumuler.
Exemple de comparaison
Un vendeur possède des factures de rénovation, mais certains travaux ont déjà été déduits de ses revenus fonciers. Il les isole pour éviter une seconde prise en compte, puis compare le reliquat justifiable au forfait accessible.
Les meubles vendus séparément ne réduisent le prix immobilier que s’ils existent, sont évalués de façon crédible et figurent dans l’acte.
Pièces à transmettre
- acte d’achat et frais ;
- factures d’entreprises ;
- historique des travaux déjà déduits ;
- frais de cession supportés ;
- inventaire justifié des meubles.
Demandez le projet de calcul avant la signature : une facture découverte après le prélèvement sera plus difficile à intégrer.
Travaux : le risque du double avantage
Un bailleur peut avoir déduit une réparation de ses loyers plusieurs années auparavant. Il ne peut pas la réutiliser librement pour réduire la plus-value. Demandez à votre comptable ou reprenez les anciennes 2044 afin de marquer chaque facture déjà consommée.
Lors d’une succession ou donation, le prix d’acquisition correspond généralement à la valeur retenue dans l’acte, avec certains frais admis. Ne reprenez pas le prix historique payé par le précédent propriétaire sans vérifier.
Le calcul optimal n’est pas celui qui empile le plus de dépenses, mais celui dont chaque euro est justifiable et non utilisé ailleurs.
Repère temporel : cet article s’appuie sur les sources officielles disponibles au 19 juillet 2026. Les valeurs propres à la campagne 2027 ne sont présentées comme définitives que lorsqu’elles ont été publiées officiellement.
Prix de cession corrigé
Partez du prix figurant dans l’acte, puis tenez compte des frais supportés par le vendeur et des charges ajoutées au prix selon les règles. Le remboursement du crédit restant ne réduit pas la plus-value : il concerne le financement, pas le prix fiscal.
Prix d’acquisition majoré
Le prix d’achat peut être augmenté des frais d’acquisition réels ou d’un forfait lorsque le texte le permet. Les travaux peuvent être retenus sur factures ou, après une durée minimale de détention, via un forfait sous conditions. Une dépense déjà déduite des revenus fonciers ne doit pas être reprise deux fois.
Exemple fictif : un bien acheté 180 000 euros est vendu 260 000. Le vendeur ajoute frais d’acquisition et travaux admis, retire les frais de vente autorisés, puis applique les abattements de durée. Il ne calcule pas simplement 260 000 moins 180 000.
Travaux admissibles
Construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent entrer dans la base selon la règle de plus-value, distincte des revenus fonciers. Conservez factures d’entreprises ; les travaux faits soi-même ne se valorisent pas librement.
Contrôle notarial
Remettez actes, factures et historique au notaire avant le projet. Comparez réel et forfait, puis archivez la déclaration de plus-value et le paiement.
Sources contrôlées le 19 juillet 2026. Pour une démarche effectuée en 2027, la notice et les formulaires officiels du millésime concerné prévalent si une valeur ou une procédure a évolué.